Στις 11/12/2023 δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ ο νόμος 5073 στον οποίο αναφέρονται μέτρα για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής καθώς και άλλες επείγουσες διατάξεις .
Μεταξύ αυτών στα άρθρα 27, 28, 29 και 30 ΜΕΡΟΣ Γ΄ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α Ν.5073 ορίζονται οι σχετικές διατάξεις για τη φορολόγηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων.
Μέχρι σήμερα και έως 31/12/2023 αυτά που γνωρίζαμε αναφέρονται στο ν.4172/2013 ΚΦΕ και συγκεκριμένα στο άρθρο 39Α τα οποία είναι τα εξής : Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν.4446/2016 (Α΄240), είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται το άρθρο 39 και η παράγραφος 4 του άρθρου 40 του ν.4172/2013, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν.4172/2013. Θυμίζουμε ότι οι συντελεστές φορολόγησης που ορίζονται στο άρθρο 40 παρ.4 είναι:
| Εισόδημα από ακίνητη περιουσία | Συντελεστής φορολόγησης |
|---|---|
| 0 - 12.000 | 15% |
| 12.001 - 35.000 | 35% |
| 35.001 | 45% |
Στο σημείο αυτό θα συναντήσουμε και την πρώτη και πιο ουσιαστική αλλαγή η οποία κρίνει τη φορολογία εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση και καθορίζει την πηγή εισοδήματος πάντα με φορολογικό κριτήριο. Επομένως σύμφωνα με τη νέα διάταξη καθορίζεται όριο μέχρι και δύο ακινήτων ώστε το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση των δύο ακινήτων να συνεχίζει να φορολογείται με την κλίμακα που αναφέραμε παραπάνω, του άρθρου 40 παρ.4 ( κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από μισθώσεις ). Διαφορετικά σε περίπτωση βραχυχρόνιας μίσθωσης τριών ή και περισσοτέρων ακινήτων το εισόδημα που αποκτάται θα λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται με την αντίστοιχη κλίμακα ή οποία ορίζεται στο άρθρο 28Α πλέον ύστερα από την ενσωμάτωση του ν.5073/2023 στον ΚΦΕ ν.4172/2013. Επομένως στα φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν με τη μορφή βραχυχρόνιας μίσθωσης από τρία ακίνητα και πάνω δημιουργείται η υποχρέωση έναρξης επαγγέλματος στην αρμόδια ΔΟΥ και ΕΦΚΑ μη μισθωτών ορίζοντας τους κατάλληλους ΚΑΔ ( Κωδικούς δραστηριότητας) , καθώς και όλες οι φορολογικές υποχρεώσεις στο πλαίσιο άσκησης επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Στο άρθρο 28 του νέου νόμου καθορίζεται και ένα ακόμη όριο ως προς τη διάρκεια μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια και αυτό είναι οι 60 ημέρες. Διευκρινίζεται ότι το όριο των 60 ημερών δεν αφορά τη διάρκεια των μισθώσεων μέσα στο χρόνο συνολικά αλλά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά. Έτσι θα επιτρέπεται για παράδειγμα η μίσθωση ακινήτου για 100 ή 150 ημέρες μέσα στο έτος με την προϋπόθεση ότι κάθε μίσθωση ξεχωριστά δεν υπερβαίνει τις 60 ημέρες. Υπενθυμίζουμε ότι σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν.4446/2016 ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου ανεξάρτητα εάν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και ανεξάρτητα εάν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Στο άρθρο 29 ορίζεται η υπαγωγή βραχυχρόνιας μίσθωσης σε καθεστώς ΦΠΑ. Επομένως όσοι θεωρούνται επιχειρηματίες σύμφωνα με το άρθρο 27, δηλαδή φυσικά πρόσωπα που αξιοποιούν από 3 ακίνητα και πάνω, αλλά και όλα τα νομικά πρόσωπα ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων που αξιοποιούν με αυτή τη διαδικασία εντάσσονται σε καθεστώς ΦΠΑ του ν.2859/2000. Παραμένουν στην εξαίρεση από το ΦΠΑ τα φυσικά πρόσωπα που διαχειρίζονται έως 2 ακίνητα με την επιφύλαξη της προϋπόθεσης περί μη παροχής άλλων υπηρεσιών πλην κλινοσκεπασμάτων.
Στο άρθρο 30 συναντούμε μία καινοτομία για τους διαχειριστές ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων που ονομάζεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Το συγκεκριμένο τέλος διαχωρίζεται σε 2 κατηγορίες ανάλογα με τον μήνα χρήσης του δωματίου – διαμερίσματος. Συγκεκριμένα για την βραχυχρόνια μίσθωση το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση θα είναι :
Μήνες Μάρτιος έως Οκτώβριος : 10 ευρώ ανά ημέρα για μονοκατοικίες από 80 τ.μ και πάνω και 1,50 ευρώ ανά ημέρα για τα υπόλοιπα ακίνητα.
Μήνες Νοέμβριος έως Φεβρουάριος : 4 ευρώ ανά ημέρα για μονοκατοικίες από 80 τ.μ και πάνω και 0,50 ευρώ ανά ημέρα για τα υπόλοιπα ακίνητα.
Η ισχύς του Νόμου και όλα όσα αναφέραμε παραπάνω είναι από 01/01/2024 και μετά.